昌吉市人民政府

孙煜春委员：

昌吉州十二届政协三次会议经济建设类第38号提案《关于加强规范我市居住小区停车场停车服务和收费标准的提案》我市已收悉。经研究，由市住建局主办，市发改委协办，并召开专题会议研究讨论，形成具体意见。现答复如下：

一、关于提案中反映“发挥政府主导作用，联合物价、工商、住建等相关部门做详细的实地调研，也可借鉴其它城市管理办法，根据实际情况尽快出台相应规范的出售和出租价格以及相应的停车服务标准”的建议。

根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第二十三条规定：“机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路或公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等，业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由县（市）价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施维护、公共设备、公共场地的维护、改造等，由物业公司提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。物业企业应将场地占用费单独建账、单独核算，并定期向全体业主公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。”

我市机动车场地占用费收费标准经市人民政府批准，自2014年7月11日起执行，按小区的服务等级收取，一级物业小区每月每车40元、二级物业服务小区每月每车35元、三级物业服务小区每月每车30元。临时进入小区的车辆,每次3小时（包括3小时）之内不收费，超过3小时，每小时收取2元的场地占用费（不足1小时按一小时计费）最多不超过5元（24小时之内），超过24小时，按此标准以此类推。根据自治区的有关政策，对业主拥有产权（或使用权）的车库及车库内的车位（包括地下车位），应按照住宅物业服务收费标准，根据产权面积收取物业服务费。

2014年规范机动车场地占用费时，地下车位的租赁费由产权所有者和业主双方合同约定。近年来，新建住宅小区配建的地面停车位较少，机动车停放以地下车库为主，由于个别小区地下车库车位租赁费涨幅过高，造成停车收费矛盾突出，为维护、保障广大业主的权益，控制地下车位租赁费价格，自2016年起，我市发改委依据地下车库的建造成本和资金成本测算了住宅小区地下停车库的车位租赁费价格水平，根据机动车停放收费的相关政策，对住宅小区地下车位租赁费实行300元／车·月的最高指导价管理，包含车位租金、物业服务费、采暖费用等全部费用。为进一步规范住宅小区地下车库租赁费的收费行为，减少矛盾纠纷，未来在调整物业费的同时，根据房管部门制定的地下车库配置等级标准制定租赁费的分档基准价格。

根据《新疆维吾尔自治区定价目录》（新政发〔2015〕109号）规定的定价权限，我市发改委没有制定车库（车位）的销售价格的权限，该价格属于市场调节价，由开发企业按照建设投资成本和市场供需合理定价。

二、关于提案中反映“初步指导标准出台后，尽快召开价格和服务标准的听证会，邀请政府各相关部门，物业公司代表、人大代表、政协委员、和居民代表参会听证”的建议。

自2018年开始，我市已安排房地产管理局积极配合市发改委做好物业服务费调整的前期工作，目前我市发改委已开始对物业服务费与地下车库车位租赁费的成本核算和成本监审，并制定收费标准。待初步调整收费标准出台后，将召开物业服务收费标准和地下车库租赁收费标准听证会，听证会由我市发改委组织召开，邀请相关职能部门、人大代表、政协委员、物业企业代表、居民代表等共同参与，此项工作正在稳步推进中。

三、关于提案中反映“建议政府各相关部门每年要联合开展一次物业服务收费专项检查，加强对物业公司的收费项目、收费标准、服务内容和服务标准的监督，严肃查处房地产开发企业、物业公司违规收费、自立名目收费、擅自提高停车等收费标准等价格违法行为”的建议。

物业服务收费是由我市发改委根据物业服务等级及《关于调整我州物业管理服务收费标准及有关问题的通知》文件要求，出具价格备案批复，物业公司根据备案批复，在小区内进行公开、公示，对服务等级、服务项目、收费价格、有偿服务等进行明码标价，并定期公式物业收费情况，接受广大业主的质询。在日常管理过程中，我市已安排房地产管理局积极配合市发改委将收费作为日常检查工作中的重点，切实保证房产企业及物业企业收费合法、公开、透明。同时，要求物业服务小区公示栏项目中添加相关监管部门的投诉电话，方便小区业主咨询和反映相关问题。

四、关于提案中反映“要强化企业主体作用。物业公司要通过合理优化停车位通过核发并配置停车充值卡等方式缓解普遍存在停车难的问题。要定期公示物业管理服务费收支情况，增强物业管理服务费收支情况的透明度，以接受业主和业委会的查询和监督”的建议。

根据《关于下发昌吉市住宅小区机动车场地占用费收费标准的通知》（昌市发改价费〔2014〕519号）文件的相关规定:“各小区在收取车辆场地占用费时，必须安装智能化道闸门禁系统和计时系统，没有安装智能化道闸门禁系统和计时系统的小区，不得收取临时停车场占地用费；场地占用费应当委托物业公司收取，物业公司收取的场地占用费应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30％用于补偿物业公司费用支出，70％用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”

根据以上文件规定，我市已安排房地产管理局对辖区内87家物业公司所服务的小区，采取定期或随机的方式进行抽查和检查，要求物业企业在各小区醒目位置设立公示牌，并对收取的相关费用收支情况，每半年公示一次，并随时接受小区业主委员会或业主的质询。

针对小区停车难的问题。根据《关于昌吉市老旧小区改善工程实施方案的通知》（昌市政办发〔2011〕87号）文件精神，按照市委、市政府安排部署，老旧小区改造内容分两个方面进行，一是对小区内地下供水、排水、热力等主、干、支管线进行改造, 二是对小区内的道路合理规划并重新硬化，小区道路亮化重新规划改造，园林景观的布局及绿化种植，增设门禁系统、自行车棚、规划停车位等配套设施改造。自2012年起至2018年共计改造完成42个老旧小区，投入资金3.15亿元，涉及住户2.5万户，增设停车位5473个。改造完的老旧小区已全部进驻正规化物业服务企业进行服务，通过老旧小区的整体改造，彻底解决了老旧小区基础设施差及停车难等突出问题，切实做到了为民利民，居民生活环境和生活质量得到明显的提高。

对于目前新建小区地上车位停车难的问题，我市已安排房地产管理局积极协调房产开发公司与物业服务公司，按照规划设计红线范围内，包括小区门前商业及其他空地，由房产公司或物业公司进行合理划分停车位，提供给小区业主使用，以缓解小区业主停车难的问题。目前，我市已有诸多小区对门前商业停车场提供给小区业主车辆停放，如森林大第小区、江南小镇西院、盛世龙城小区、新家坡花园小区、环宇世纪城小区、吉祥花园东西院、绿园小区等。同时，因小区地下车库产权属于房产公司所有，2018年10月之前，多数房产公司将小区投资建设的地下车库只卖不租的方式提供给小区业主使用，造成小区业主普遍存在无能力购买却又无法停车的现状。针对此情况，我市已安排房地产管理局于2018年10月23日，召开我市房产企业及物业企业负责人针对地下车库租售并举的方案讨论会，会议中明确要求各小区地下车库必须实行“租售并举”的方式提供给小区业主使用，以缓解小区地面无法停车的情况。目前我市各小区地下车库已采取此方式提供便利服务于小区业主。

同时，我市房地产管理局要求各物业公司，积极协同所在街道、社区及消防部门，向小区业主做好解释沟通及正确引导工作，对小区随意乱停乱靠、占用消防通道的车辆及时进行劝阻，为小区业主创造安全有序的生活环境。

五、关于提案中反映“发挥社会监督作用。积极引导居住小区建立健全业委会，实行业主自治管理与物业专业管理相结合的方式，避免物业“一家独大”的现象。城建部门引导业委会加强对物业公司停车收费行为的监督力度，共同参与小区停车收费管理和服务。同时，应要求物业公司对停车收费账目定期公示，对停车收费盈利部分的分配做出相关规定，切实维护业主权益”的建议。

随着社会的不断发展和人民生活水平的不断提高，人民群众对物业服务的要求也越来越高，当前物业服务存在的主要矛盾主要有以下几个方面：一是部分物业服务企业服务理念仍然跟不上时代发展步伐，服务水平仅停留在打扫卫生的初步阶段，导致业主与物业服务企业之间的矛盾不断激化。二是部分居民对物业服务相关政策理解不透彻，对于矛盾的责任主体认识不清，将不属于物业公司承担的“分外事”强归于物业企业，并将不缴物业费作为维权手段，从而导致居民与物业服务企业矛盾纠纷日益增强。三是当前物业服务费还是十几年前的收费标准，随着人工工资、电梯、消防的设施设备维保费的增加，物业企业运营成本增加，导致物业企业为保运营而降低服务质量，减少服务人员，从而显现出物业服务标准降低，物业服务矛盾突出。针对当前物业服务矛盾问题，近年来，昌吉市物业管理工作在各级党委、政府及行业主管部门的正确领导下，采取有力措施，不断加强对物业服务行业的监管，规范物业服务行为，提高了物业服务水平。

（一）为切实解决物业管理工作中存在的职责划分不清、监督管理不力、服务质量不高等突出问题，2017年上半年，依据国家、区、州《物业管理条例》相关规定，结合我市实际，昌吉市人民政府下发了关于《昌吉市进一步加强物业管理工作实施意见》（昌市政办发〔2017〕71号），意见中明确了房管局、街道、社区、业主委员会等4个主体单位和16个政府有关职能部门工作职责，建立健全监管机制。严格遵照意见中的相关规定，积极协调各街道、社区履行物业管理工作职责。

（二）2019年4月，我市房管局拟定了《昌吉市物业服务行业诚信管理办法》，从诚信信息建立、等级划分、考核方法、评分标准、等级的公示以及等级的管理等方面进行了统一规范，通过物业企业自评，物业服务主管部门、街道办事处（社区）、业主委员会或业主代表综合评分，主管部门对物业企业日常服务情况检查等方式，对物业服务企业进行诚信监管，通过诚信等级约束物业服务企业准入、准出以及服务等级的评定，以各项制度和规范加强物业服务管理，提高服务水平。

（三）我市房管局制定了《昌吉市住宅小区物业服务专项整治工作方案》，并根据文件要求，分阶段开展专项整治工作，现此项工作已进入集中检查阶段。通过联合房地产业协会及会员单位自7月1日起，对各物业企业规范化建设及物业服务行为进行专项检查，此次检查工作以企业为单位，覆盖所有服务小区。检查工作主要以查看档案资料、现场检查的形式进行。将物业企业规范性建设的基础档案、安全保障、公共设施、环境卫生以及物业收支、停车占道费独立建账、使用公示等作为检查的重点内容。针对检查中存在的问题，限期整改，并将检查、整改情况按照《诚信考核管理办法》规定进行计分，作为年底诚信考核的重要依据。

（四）我市房管局已将物业服务企业纳入房地产业协会，充分发挥房地产业协会行业自治的作用，加强各物业企业相互学习与交流，促进物业行业健康发展。当前协会各项工作正在稳步推进中。

（五）我市发改委已开展物业服务收费标准调整的前期筹备工作。通过物业收费标准的调整，从而提高物业公司的受益成本，促进物业服务企业健康发展。进一步修订完善物业服务标准，细化物业服务内容，进一步提高物业服务专业化水平。

（六）根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《昌吉回族自治州物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》中规定的程序，由所在社区依法成立业主委员会。业主委员会作为业主团体的内部常设执行机构，由业主团体中全体成员按照一定的程序选举产生，《国务院物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《昌吉回族自治州物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》中明确了业主委员会的职责和义务，小区业主委员会成立后，严格按照相关法律规定认真履行权利和义务，做好业主与物业服务企业及街道社区的之间的桥梁作用，为建设和谐社区做出应有的贡献。

（七）强化物业服务人员培训，提高服务意识。2019年我市房管局已组织物业服务、消防安全、专题讲座4次，组织物业企业参加自治区物业服务专题讲座交流会1次。要求物业企业制定培训计划，定期开展业务知识、消防安全知识、服务技能等培训，提高物业服务人员的服务理念，进一步规范物业从业人员服务行为；不断提高物业服务队伍的综合素质和处置各类服务纠纷的能力。

六、关于提案中反映“提升居民自律意识。街道和居委会要从强化居民主体地位意识入手，借助宣传阵地，凝聚居民对家园的认知感，提高他们参与小区事务管理的主动性和积极性，使得居民自觉参与小区建设”的建议。

根据《昌吉市进一步加强物业管理工作实施意见》（昌市政办发〔2017〕71号）的规定，街道办事处、社区负责小区综合协调管理工作。紧紧围绕社会稳定和长治久安总目标，进一步解放思想，以全面提升昌吉市物业管理服务质量为目标，推进物业管理工作向专业化、市场化、社会化转变，全面提升物业管理水平，促进我市物业管理行业合理有序健康发展，改善群众居住环境，进一步提高城市精细化管理能力，实现物业覆盖率达100%。

实施意见中对主体责任单位职责进行了明确划分。各乡镇、街道：负责组织、指导成立小区业主大会的和业主委员会选举换届，具体做好业主委员会备案、登记、档案管理等工作；受理居民物业投诉，协调社区居民委员会、小区业主委员会与物业服务企业的关系；会同物业监管部门开展物业服务企业年度考核；推动整合辖区内独栋和规模较小的无物业管理老旧住宅小区，引导居民选择专业化物业服务。

社区居民委员会：在各乡镇、街道领导下，具体负责组织住宅小区业主大会召开、业主委员会选举及换届工作；监督业主大会、业主委员会依法履职及相关物业经费的使用；协调受理居民物业投诉；会同物业监管部门、乡镇、街道共同监督辖区内的物业服务活动；在无业主委员会或业主委员会不能履行职责的情况下，由社区居民委员会代行业主委员会职责。

同时，我市房地产管理局向6个街道办事处送达《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关宣传资料500余份，通过对我市物业小区日常检查，向小区业主发放宣传资料约1000余份，采取各种形式向小区业主做好宣传和引导工作，提升小区业主自觉参与的主动性和积极性，为构建和谐家园、和谐昌吉做出积极贡献。

昌吉市人民政府办公室

2019年7月13日