昌吉市人民政府

昌 吉 市 人 民 政 府

行政复议决定书

昌市政复[2020]11号

申请人：剡莉，女，汉族，住昌吉市东和巷理想家园2号楼*****室，身份证652301********0325，电话：1389965****。

委托代理人：雷鸣，系剡莉的丈夫

被申请人:昌吉市住房和城乡建设局

法定代表人:袁勇,局长

申请人剡莉认为被申请人昌吉市住房和城乡建设局违规向新疆福聚祥房地产开发公司颁发乐活小镇·悦府4楼商品房预售许可证而提出行政复议，本机关于2020年10月22日依法受理，现已审理终结。

复议请求：撤销被申请人向新疆福聚祥房地产开发有限

公司违法颁发的乐活小镇·悦府4楼商品房预售许可证。

申请人称：2019年9月21日(开盘日)在位于昌吉市青年南路80号小区预购了新疆福聚祥房地产开发有限公司(简称公司)开发的乐活小镇·悦府4-2-102号住宅。开盘时在现场看到了该公司公示的商品房预售许可证(2019年9月18日签发是手写板)，分别是昌建房许字2019091801、2019091802、2019 091804、2019091805，对应1、2、4、5号楼预售许可证(当时负责人称3号楼预售许可证也已办妥，暂时不销售，所以未曾公示)，但未在现场看到土地证公示，在签订购房合同时，申请人发现商品房买卖合同中第二章第一条第一款应填写的国有土地使用证号、土地面积、土地使用权终止日期等信息缺失，遂向销售人员提出质疑，包括该公司是否已取得土地证，销售负责人称，土地证已办妥，尚未取回，无法填写，并劝申请人先在购房合同上签字，待公司将土地证拿回后再将信息填写完整，盖章并签署日期后交购房人(销售负责人称，其他购房人手续都是按此操作的)，因看到有预售许可证，就相信了该公司在合同上签了名。此后，该公司未履行承诺，至今未将购房合同交予申请人，后经了解，该公司并未取得该小区住宅用土地证。(说明：该公司于2019年9月29日又重新办理了1、2、3、4、5号楼机打的商品房预售许可证，分别是昌建房许字(20)2019004028和(20)2019004029等)申请人于2020年9月8日向被申请人以信访形式提出该局违反《商品房预售管理办法》第五条第一款之规定，在新疆福聚祥房地产开发有限公司未取得(住宅用地)土地使用证书的情况下，向其开发的乐活小镇·悦府4楼发放商品房预售许可证，侵害了购房者的合法权益，要求被申请人依法纠正错误，公开撤销违规发放乐活小镇·悦府4楼商品房预售许可证，并书面答复申请人处理结果。结止2020年10月10日被申请人口头回复称是依据营商环境的有关规定颁发的商品房预售许可证，并拒绝书面答复处理结果。

被申请人称：我局颁发的“乐府小区”1、2、4、5号楼预售许可证合规有效，针对被答辩人剡莉2020年10月22日提出的复议要求现答辩如下：

一、基本情况

我局接到剡莉丈夫雷鸣反映，本人及其妻弟、妻弟朋友在与新疆福聚祥房地产开发有限公司买卖房屋过程中产生纠纷，发现购房合同当中没有标明土地信息，后经了解开发商尚未取得该项目土地使用权证书，要求房管局撤销已发放的1、2、4、5号楼预售许可证。经房管局召集新疆福聚祥房地产开发有限责任公司及雷鸣进行当面调解，雷鸣提出两个解决方案：1、如果继续履行购房合同，开发公司以每平方米9300-9800元的价格出售，并附送一间地下室；2、如果退房解除合同，开发公司需赔偿每家20万元，三家共计60万元赔偿，经调解被答辩人同意赔偿金可下调至50万元。开发公司称与之前同位置房屋现价每平方米11800元，对上述方案表示不能接受。

2019年8月底，新疆福聚祥房产开发公司向我局提出“乐府小区”1、2、4、5号楼商品房预售许可申请，经资料审核、现场勘查、楼盘核对，我局于9月18日为该项目颁发了预售许可证。

二、针对剡莉提出房管局在新疆福聚祥房地产开发有限公司未取得土地使用权证书的情况下，向其颁发预售许可证，侵害了广大购房者合法权益的说明

《商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件:1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。住建局在办理“乐府小区”1、2、4、5号楼过程中，查阅该项目工程规划许可证、建筑工程施工许可证均手续齐全，且投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，施工进度符合要求；经对土地资料审核，市自然资源局出具的情况说明表明，该项目用地已通过挂牌方式取得用地使用权，预计2019年12月底完成土地不动产登记手续。经查阅账目土地出让金已全额缴纳，且该宗地已签订土地使用权出让合同，并于2018年3月9日已实际交付给新疆福聚祥房产开发有限公司，已具备取得土地使用权实质要件，取得不动产证书是确定的，不会对购房人权益产生实际影响。为落实国务院、自治区、市委、市政府深化“放管服”改革精神，优化市场环境、包容审慎监管，激发我市经济活力，克服行政许可事项办理中的形式主义，我局于9月为该项目颁发了预售许可证。

综上所述，我局颁发的“乐府小区”1、2、4、5号楼预售许可证适用依据正确，预售许可合规有效。该批次预售许可办理目的在于活跃和繁荣经济的同时维护商品房交易双方的合法权益，因此，恳请依法予以维持。

经审理查明：2019年9月新疆福聚祥房地产开发有限责任公司向被申请人昌吉市住建局申请办理乐活小镇·悦府4楼商品房预售许可证，并提交了编号为65230120180010的国有建设用地使用权出让合同、交纳土地出让金发票、国有建设用地交地确认书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关资料，2019年9月18日被申请人昌吉市住建局依申请向新疆福聚祥房地产开发有限责任公司颁发了编号为新建房许字（2019）091804的商品房预销售许可证。

上述事实，有被申请人提交昌吉市商品房预售许可证审批表、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地交地确认书、交纳土地出让金发票、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工进度说明及投入资金证明、商品房预销售许可证编号：新建房许字（2019）091804等相关证据证实。

另查:申请人剡莉2019年9月预购了新疆福聚祥房地产开发有限责任公司开发的乐活小镇·悦府4号楼即4-2-102号住宅，共预交房款1041451元。

上述事实，有申请人剡莉交纳乐活小镇·悦府4-2-102住宅的房款收据。

本机关认为，《商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，新疆福聚祥房地产开发有限责任公司在2019年申请房屋预售许可时提交了国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地交地确认书，交纳了全部土地出让金，取得了宗地编号652301421080GB00007土地使用权；取得了编号为地字第652301201900158的建设用地规划许可证和建字第652301201900584建设工程规划许可证、编号为652301201907150201号建设工程施工许可证，开工日期：2019年7月15日、竣工日期为2020年10月30日，完成了地上4层楼层的建设，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，故被申请人昌吉市住建局作出的新建房许字（2019）091804商品房预销售许可符合规定。

依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定如下：

维持被申请人昌吉市住建局作出的新建房许字（2019）091804商品房预销售许可。

申请人对本决定不服的，可以自接到本决定之日起15日内，向昌吉市人民法院提出行政诉讼。

昌吉市人民政府

2020年12月9日