原文链接：昌吉市人民政府关于印发《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》的通知（昌市政规〔2026〕1号）

　　一、制定背景及依据

    为回应群众关切停车收费难题，提升小区停车服务水平，切实满足群众便利出行、舒心停车的获得感、幸福感、安全感，按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》要求，结合我市前期物业小区停车现状，制定了《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》。

    二、制定过程及反馈意见情况

    （一）制定过程。《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》历经市发改部门研究制定初稿；分管市领导听取专题工作汇报并提出意见后，形成征求意见稿；征求相关部门、人大代表、政协委员意见并向社会公开征求意见，修改完善形成讨论稿；经分管市领导组织相关部门讨论，形成审议稿等阶段。现已经第十届人民政府第76次常务会议审议通过。

    （二）网站公开征求意见建议情况。2026年1月4日，通过市人民政府网站公开征求公众对《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》意见建议，未收到公众反馈意见建议。

    （三）书面征求意见建议情况。由市发改委牵头分别向8个市直部门、10个乡镇、6个街道、5名政协委员、4名人大代表及10名业主代表征求意见，同时开展入户走访业主50户，征求建议0条。其中，收到回函43份，其中40份反馈无意见，3个单位反馈意见建议4条，共吸纳3条，暂未采纳1条。

    （四）会议讨论征集意见建议情况。经分管市领导主持召开会议讨论研究，1条反馈意见已吸纳。

    （五）合法性审核。市司法局对《昌吉市城市地下空间开发利用管理办法》进行合法性审核，反馈无意见。

    三、主要内容及特点

    《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》共分四部分，包括执行范围、收费标准、相关要求、执行时间。明确了等级标准及收费项目名称，主要特点如下：

    （一）明确政府指导价的范围

    普通住宅前期物业（未成立业主委员会）小区地下停车位（库）租赁费、场地占用费、停车服务费均实行政府指导价；业主委员会成立后的普通住宅小区地下停车位（库）租赁费、场地占用费、停车服务费由业主与建设单位或物业服务企业在本标准范围内协商确定，上浮为零，下浮不限。

    （二）明确定价收费项目

    普通住宅前期物业小区地下停车位（库）租赁费标准、普通住宅前期物业小区购买使用权的地下停车位（库）停车服务费标准、普通住宅前期物业小区场地占用费标准。

    物业服务企业只能向业主收取地下停车位（库）租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，不得重复收取。不得与物业费等捆绑收费，业主自愿选择缴费期限。

    （三）明确执行时间

    本通知自公布之日起30日后施行，《关于下发昌吉市住宅小区机动车场地占用费收费标准的通知》（昌市发改价费〔2014〕519号）同时废止。

　　四、新旧政策文件对比

    旧文件：《关于下发昌吉市住宅小区机动车场地占用费收费标准的通知》（昌市发改价费〔2014〕519号）

　　新文件：《关于优化普通住宅前期物业小区停车基本服务和收费政府指导价标准》（昌市政规〔2026〕1号）

　（一）制定依据不同

　　旧文件：依据《中华人民共和国物权法》（当时有效）、《中华人民共和国价格法》、旧版《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，明确小区公共道路、公共场地停放车辆可收取场地占用费，实行政府指导价管理。

　　新文件：依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号），明确普通住宅前期物业地面占用费、地下车位租赁费、产权车位停车服务费全部纳入政府指导价管控，各地结合本地实际细化标准；

　　修订依据：

　　一是旧文件管控范围窄，地下车位无限价，开发企业、物业公司随意抬高地下车位租金，群众投诉量大。旧文件实施多年，政策空白、收费乱象凸显，需统一修订废止旧标准，出台全覆盖、惠民化新规定；

　　二是上位法规更新，原《中华人民共和国物权法》废止，《中华人民共和国民法典》对车位产权、公共收益、收费行为作出新约束；

　　三是落实稳民生、规范物业收费、整治停车乱收费工作要求，健全全品类车位价格管控，完善退费、监管、明码标价机制；

　　（二）收费政策不同

　　1.收费范围对比

　　旧文件：仅管控小区地面公共车位场地占用费；地下产权/人防车位租赁费无政府限价，由物业、开发商与业主自行协商；已购产权车位仅收取物业费，无统一停车服务费标准。

　　新文件：普通前期物业小区三类停车收费：地面场地占用费、地下车位租赁费、业主自有产权车位停车服务费；成立业委会小区可在指导价内下浮定价，严禁上浮；人防车位、产权车位统一纳入规范管理。

　　2.收费规则对比

　　旧文件：仅设单一场地占用费，未禁止叠加收费、捆绑物业费；存在“租赁费+停车服务费”重复收费漏洞。

　　新文件：实行三选一收费制度，物业仅能收取租赁费、场地占用费、停车服务费其中一项，严禁重复叠加、捆绑物业费；增设子母车位9折优惠政策。

　　3.按月收费标准对比

　　地面场地占用费（标准保持不变）

　　一级物业：40元/月·车；二级物业：35元/月·车；三级物业：30元/月·车。

　　地下车位月租

　　旧文件：无限价，市场普遍200—300元/月；

　　新文件：按地库设施分级政府限价，一级地库160元/月、二级地库120元/月、三级地库80元/月。

　　自有产权车位服务费

　　旧文件：无统一标准；

　　新文件：统一40元/月。

　　4.临时停车收费对比

　　旧文件：免费停放3小时，超时2元/小时，24小时封顶5元；

　　新文件：免费停放3小时，超时1元/小时，24小时地面封顶5元，地库10元。

　　5.公共收益与监管对比

　　新旧文件一致：公共停车收益70%用于小区公共维修、30%作为物业劳务管理费用，单独建账公示。

　　监管约束

　　旧文件：仅要求公示账目，联合执法、退费机制缺失；

　　新文件：强制明码标价、电子计费校准；增设超额收费追溯退费条款；住建、市场监管常态化联合执法，违规乱收费查处力度加大。

　　6.实施时效与衔接

　　旧文件：2014年7月11日实施，2026年3月1日正式废止；

　　新文件：2026年3月1日起施行，有效期5年，设置30天政策过渡期，过渡期内完成存量超额收费清算。

　　（三）总结

　　制定依据变化：旧文件依据已废止的《中华人民共和国物权法》、早期物业收费办法，仅解决地面停车单一问题；新文件依据《中华人民共和国民法典》、2020版自治区物业收费新规，兼顾法治更新与群众诉求，实现全品类车位价格闭环管控。

　　收费政策核心变化：由“只管地面、地下放开”升级为“地上地下统一限价、禁止重复收费、下调临时停车单价、完善监管退费机制”，大幅降低居民地下停车支出，全面整治停车收费乱象。

　　咨询单位：昌吉市发展和改革委员会
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